Кредит под залог недвижимости: риски, условия, заберут ли квартиру и как оформить

Главный риск: заберут ли единственное жильё при неплатежах

Статья 446 Гражданского процессуального кодекса РФ гарантирует исполнительский иммунитет: судебные приставы не имеют права изымать у гражданина-должника единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение и земельный участок под ним.

Однако в той же норме закреплено критически важное исключение: исполнительский иммунитет не распространяется на имущество, являющееся предметом ипотеки. Если квартира заложена банку по договору залога, иммунитет полностью аннулируется.

В случае выхода заёмщика на системную просрочку кредитор получает законное право обратиться в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество. Суд выносит решение о продаже квартиры с публичных торгов, из вырученной суммы погашается остаток кредитного долга и судебные издержки, а проживающие граждане (включая несовершеннолетних детей) подлежат принудительному выселению приставами без предоставления альтернативного жилья.

Если возникли финансовые трудности, заёмщику необходимо сразу использовать механизмы досудебного урегулирования: подать заявление на реструктуризацию по правилам статьи реструктуризация кредита либо оформить отсрочку платежей по руководству кредитные каникулы.

Оценка и сумма кредита: почему банки одобряют не более 50–70% стоимости

Банки закладывают дисконт залогового риска, поэтому получить полную рыночную стоимость квартиры невозможно.

Для определения суммы кредита банк рассчитывает показатель LTV (Loan-to-Value) — соотношение величины ссуды к стоимости залога. В российских банках предельный лимит составляет от 50% до 70% от оценочной стоимости объекта. Если независимый оценщик оценил квартиру в 10 000 000 рублей, банк одобрит заём на сумму не более 5 000 000–7 000 000 рублей.

• Рыночная против ликвидационной стоимости: оценщик рассчитывает ликвидационную цену — сумму, за которую банк сможет быстро реализовать объект на торгах при дефолте. Она на 10–20% ниже среднерыночной цены;
• Обязательные сопутствующие расходы: заёмщик оплачивает услуги независимой оценочной компании (3 000–8 000 рублей), ежегодную страховку конструктива жилья (статья 31 закона № 102-ФЗ) и государственную пошлину за регистрацию залога в Росреестре;
• Требования к объекту недвижимости: банки не принимают в залог квартиры в аварийных домах, домах под снос или реновацию, жилье с деревянными перекрытиями, а также объекты с неузаконенными перепланировками, затрагивающими несущие конструкции или мокрые зоны;
• Ограничения по долевой собственности: заложить долю в квартире крайне сложно. Банки требуют залога всего объекта целиком, что обязывает привлекать остальных совершеннолетних собственников в качестве залогодателей.

Какие права собственника ограничивает запись в Росреестре

Договор залога в обязательном порядке проходит государственную регистрацию в Росреестре. В Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносится запись об обременении — ипотека в силу договора.

До полного погашения кредита и аннулирования записи в ЕГРН распоряжение имуществом ограничено условиями договора:

• Запрет на отчуждение: заёмщик не может продать, подарить, обменять или завещать квартиру без предварительного письменного согласия банка-залогодержателя;
• Ограничения на перепланировку: проведение капитальных ремонтных работ со сносом перегородок требует обязательного согласования с банком и страховой компанией;
• Регистрация третьих лиц: прописка родственников или сторонних жильцов в большинстве договоров допускается только с уведомления или согласия кредитора;
• Сдача в аренду: сдача заложенной квартиры в наём часто требует согласования банка для контроля сохранности объекта.

Влияние на долговую нагрузку (ПДН) и проверка профиля

Залоговый кредит оформляется на крупную сумму и длительный срок (до 15–20 лет). Размер ежемесячного взноса учитывается в расчёте показателя долговой нагрузки (ПДН) во всех бюро кредитных историй.

Если платёж по кредиту превысит 50% от официально подтверждённого заработка, заёмщик получит отказ в выдаче любых других ссуд или кредитных карт. Рассчитать ежемесячную финансовую нагрузку можно на онлайн-калькуляторе ПДН, а сопоставить переплату и график платежей — на кредитном калькуляторе.

Если жилье оформлено в совместную собственность супругов, оба партнёра участвуют в сделке (о правилах распределения семейных долгов читайте в статье кредит в браке).

Чтобы перед передачей недвижимости в залог убедиться в отсутствии скрытых судебных споров, открытых производств приставов и проверить статус кредитного рейтинга, проверьте кредитный профиль: собрать полную картину рисков можно за 2 минуты в анализе без ухудшения скоринга.

Пошаговый план оформления: от заявки до получения денег

Оформление кредита под залог занимает больше времени, чем получение обычного потребительского займа, из-за юридической проверки объекта.

• Шаг 1. Предварительный расчёт и подбор кредитора. Выберите банковскую программу с минимальной полной стоимостью кредита и изучите требования к недвижимости;
• Шаг 2. Подготовка документов на заёмщика и объект. Соберите паспорт, справку о доходах, выписку из ЕГРН, технический или кадастровый паспорт квартиры и нотариальное согласие супруга (при наличии брака);
• Шаг 3. Заказ независимой оценки. Оценочная компания проводит осмотр жилья, составляет официальный отчёт об оценке и передаёт его в банк;
• Шаг 4. Подписание кредитного договора и оформление страховки. Стороны подписывают кредитный договор, договор залога (или электронную закладную) и оплачивают полис страхования конструктива;
• Шаг 5. Регистрация залога в Росреестре и выдача средств. Банк направляет документы в Росреестр. После внесения записи об обременении (занимает от 1 до 5 рабочих дней) заёмщик получает деньги на счёт.

Частые вопросы

Источники

Материал подготовлен на основе официальных разъяснений. Проверяйте дату обновления источника: правила и требования могут меняться.

1. 1Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (статьи 1, 9, 31, 54.1) — КонсультантПлюс
2. 2Гражданский процессуальный кодекс РФ (статья 446 «Имущество, на которое не может быть обращено взыскание») — КонсультантПлюс
3. 3Семейный кодекс РФ (статья 35 «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов») — КонсультантПлюс
4. 4Разъяснения Банка России о правилах кредитования под залог имущества — Банк России